Sociedad de Tasación ha publicado el Estudio de Vivienda Nueva en Madrid, con información de la capital y de los municipios de la periferia —aquellos que cuentan con una población de más de 50.000 habitantes—, actualizado al cierre del primer semestre de 2023. En este informe se analizan los precios de vivienda nueva de las poblaciones más representativas de la Comunidad, así como de los distritos de la capital. Además, se incluye la evolución de diferentes indicadores inmobiliarios propios en el segundo trimestre de 2023.
La información utilizada para confeccionar el estudio procede de los datos de oferta de vivienda nueva en edificio que han sido captados por la red de colaboradores de ST y que también se utilizan para realizar las valoraciones. El estudio de campo y el análisis de los datos se ha realizado entre los meses de marzo y junio de 2023 tanto en la Comunidad de Madrid como en el resto de las autonomías de España. En total, a nivel nacional se han tenido en cuenta los valores de 35.099 viviendas a nivel nacional correspondientes a 1.826 promociones.
Los datos son tratados mediante un riguroso procedimiento de depuración y normalización en base a criterios homogéneos (mediciones, consideración de anexos…) y obtención de posibles valores de transacción deduciendo posibles descuentos o comisiones mediante un procedimiento de simulación de compra. La información incluida en cada dato contiene 60 variables, utilizadas en la determinación de los valores medios en distintos ámbitos territoriales.
El informe detecta que Madrid es la tercera capital donde más ha crecido el precio de la vivienda nueva en junio de 2023 (4.269 €/m2), con un incremento del 7,6% interanual, sólo superado por Palma de Mallorca y Málaga, ambas con un 8,2%. Esta variación anual se sitúa por encima de la experimentada en el conjunto de España (6,4%), en donde el precio medio de la vivienda nueva alcanza un precio medio de 2.809 €/m2 en junio de 2023. A su vez, la variación del precio de la vivienda nueva en los últimos seis meses creció un 3,5% en Madrid capital. Es importante destacar que este ritmo de crecimiento se ha ralentizado en el primer semestre de 2023 ya que, en diciembre de 2022 crecía un 8,5% anual.
La delegada general de Madrid Norte en Sociedad de Tasación, Beatriz Ibernón, ha explicado que “el precio medio de la vivienda nueva ha ralentizado su ritmo de crecimiento en la primera mitad de 2023, pero Madrid se sitúa como la tercera capital donde más crece en la comparativa interanual (7,6%), sólo superada por Palma de Mallorca y Málaga”. “Madrid es un mercado que tiene un desequilibrio muy significativo entre oferta y demanda de vivienda nueva. El stock disponible es muy limitado y la demanda sigue siendo elevada, pese al endurecimiento de la financiación. Esta situación provoca que la poca oferta disponible se termine vendiendo en un plazo de tiempo muy reducido”, ha argumentado.
Madrid se mantiene como la segunda ciudad española con el precio de la vivienda nueva más elevado (4.296 €/m2) a fecha junio de 2023, sólo superada por Barcelona capital (5.047 €/m2). También destaca el precio medio de San Sebastián (4.185 €/m2), Bilbao (3.025 €/m2) y Palma de Mallorca (2.549 €/m2), por citar las cinco capitales con los precios medios más elevados.
A su vez, el precio de la vivienda nueva en los principales municipios de la periferia de Madrid se ha incrementado un 5,2% durante el último año, a un ritmo considerablemente inferior al de la propia capital (7,6%). Además, el precio medio también se sitúa en una cifra inferior: 2.210 €/m2.
Madrid Capital
El precio de la vivienda nueva mantiene una tendencia alcista en los 21 distritos que conforman la ciudad. En todos ellos, ha registrado crecimientos superiores al 6,5% interanual. Destaca especialmente la evolución presentada en el distrito de Barajas, con una subida anual del 8,4% durante el último año hasta los 3.807€/m2 en junio de 2023. Junto a este distrito, hay otros cuatro que han registrado incrementos iguales o superiores al 8%: Arganzuela (8,3%), Salamanca (8,3%), Villa de Vallecas (8,3%) y Retiro (8%). De cerca, además, le sigue Hortaleza (7,8%).
La delegada general de Madrid Norte en Sociedad de Tasación, Beatriz Ibernón, ha señalado que “el aumento del precio de la vivienda nueva es generalizado en todos los distritos de la capital, registrándose incrementos por encima del 8% incluso en las zonas con precios más tensionados, como pueda ser el barrio de Salamanca, que se mantiene con el precio más elevado 7.231 €/m2”. Los otros dos distritos con el precio más elevado son Chamberí, cuyo precio unitario se sitúa en 6.529 €/m2, con un incremento del 7,5% en los últimos doce meses; y distrito Centro (5.955 €/m2), con un aumento del 6,5%.
En el extremo opuesto, los distritos con el precio más bajo son Vicálvaro (2.603 €/m2), con una variación anual del 7,7%; Villaverde (2.648 €/m2), con una subida anual del 6,9% y Puente de Vallecas (2.901 €/m2), con una subida del 6,7%.
Municipios de la periferia de Madrid
El precio de la vivienda nueva en los principales municipios que se sitúan en la periferia de la Comunidad de Madrid ha aumentado a un ritmo inferior a la capital, con una variación positiva interanual del 5,2% hasta los 2.210 €/m2. Esta cifra engloba los datos de 16 localidades, más la capital. En todos ellos el precio de la vivienda nueva mantiene una tendencia alcista.
El Estudio concluye que Majadahonda, San Sebastián de Los Reyes, San Fernando de Henares y Torrejón de Ardoz son los municipios de la periferia de Madrid donde más ha subido el precio de la vivienda nueva en el último año, con incrementos interanuales del 8%, 7,7% y 7,6%, en el caos de los dos últimos respectivamente. En el lado opuesto de la tabla, los incrementos más bajos se han registrado en Alcorcón (3,3%) y Boadilla del Monte (3,6%).
Sin tener en cuenta a la capital, Pozuelo de Alarcón se mantiene otro semestre más como el municipio con el precio más elevado (3.343 €/m2) en la Comunidad de Madrid. Le siguen Alcobendas (3.139 €/m2) y Boadilla del Monte (2.773 €/m2), por citar a los tres municipios con el precio más elevado. En el lado opuesto de la tabla se encuentra Parla (1.865 €/m2), Torrejón de Ardoz (1.993 €/m2), Móstoles (2.035 €/m2) y San Fernando de Henares (2.054 €/m2).
Indicadores inmobiliarios en la Comunidad de Madrid (II trimestre de 2023)
El Índice de Confianza Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación ha experimentado un descenso de 0,7 puntos durante los últimos tres meses en la Comunidad de Madrid y de 11,2 puntos en comparación con hace un año, hasta situarse en 45,4 puntos sobre 100 en el segundo trimestre de 2023. Una cifra ligeramente por encima de la media nacional (47,5) y, en ambos casos, por debajo de la barrera de los 50 puntos que marca un escenario de equilibrio.
Este indicador experimenta cuatro trimestres consecutivos de tendencia a la baja y continúa en línea con el actual escenario de volatilidad macroeconómica, marcado por las todavía persistentes presiones inflacionistas y una política monetaria restrictiva que se mantiene en el tiempo, lo que conduce a un sentimiento de incertidumbre que se ve también reflejado en el mercado inmobiliario.
La encuesta de base para obtener el Índice de Confianza Inmobiliario se ha realizado entre los días 9 y 19 de junio 2023. Ésta recoge la opinión de más de 500 tasadores, repartidos por toda España, sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde se desarrolla su actividad profesional, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las explicativas de éste (previsiones para los tres próximos meses).
Por otro lado, el Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, indicador que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, continúa su tendencia descendente y se sitúa en 62 puntos en la Comunidad de Madrid en el segundo trimestre de 2023. Son tres puntos menos que en el trimestre anterior y 22 puntos menos que hace un año.
La evolución negativa de este índice en Madrid, generalizada en todas las autonomías, está condicionada por el crecimiento de los tipos de interés, así como por el encarecimiento de la financiación, lo que dificulta la capacidad de adquisición de una vivienda por parte de los ciudadanos.
Madrid se sitúa junto a Islas Baleares, Cataluña y País Vasco como las comunidades autónomas que tienen un Índice de Accesibilidad inferior a la media nacional. Madrid es, además, unas de las diez comunidades cuyo índice no alcanza los 100 puntos (o punto de equilibrio). Es decir, un ciudadano medio de estas autonomías con un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.
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