Recibir una vivienda en herencia es un proceso complejo que se vuelve aún más delicado cuando el inmueble tiene inquilinos. En este escenario, surgen dudas inmediatas: ¿Se extingue el contrato automáticamente? ¿Tengo derecho a subir la renta o a entrar en la vivienda?
La respuesta no es única, ya que depende de la fecha del contrato y del cumplimiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Contar con el asesoramiento de expertos como JC Serrano Abogados es fundamental para gestionar esta transición sin incurrir en ilegalidades que puedan derivar en pleitos prolongados.
1. La subrogación: el nuevo propietario hereda los derechos y deberes
La regla general en el derecho español es que el heredero se subroga en la posición del arrendador. Esto significa que usted pasa a ocupar el lugar del fallecido en el contrato de alquiler, heredando tanto el derecho a percibir la renta como la obligación de mantener las condiciones pactadas.
Es un error común pensar que la muerte del propietario anula el contrato. Salvo casos muy específicos (como contratos de usufructo), el contrato permanece vigente bajo las mismas cláusulas que se firmaron originalmente.
2. ¿Cómo afecta la fecha del contrato de alquiler?
La normativa aplicable varía significativamente según el momento en que se formalizó el arrendamiento:
- Contratos posteriores a 2019: Están protegidos por las últimas reformas de la LAU, que garantizan prórrogas obligatorias de hasta 5 o 7 años.
- Contratos de «Renta Antigua»: Aquellos firmados antes de 1985 tienen una casuística mucho más compleja respecto a las prórrogas y la actualización de rentas, requiriendo un análisis pormenorizado por parte de un abogado especialista.
¿Puede el heredero reclamar la vivienda para uso propio?
Esta es una de las mayores preocupaciones. Para que el heredero pueda recuperar la vivienda para vivir en ella antes de que finalice el contrato, deben cumplirse tres requisitos indispensables:
- Que haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato.
- Que la necesidad de la vivienda sea real y para el propio heredero o familiares en primer grado.
- Fundamental: Que esta posibilidad estuviera recogida explícitamente en el contrato original.
3. Pasos legales obligatorios tras la herencia
Una vez aceptada la herencia y adjudicado el inmueble, es vital realizar los siguientes trámites para regularizar la situación con el inquilino:
Notificación fehaciente al inquilino
Aunque el contrato siga vigente, es preceptivo comunicar formalmente al arrendatario el cambio de titularidad. En esta comunicación se debe informar de quién es el nuevo propietario y facilitar un nuevo número de cuenta para el pago de las mensualidades.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Aunque la propiedad ya es suya legalmente tras la escritura de herencia, la inscripción registral le otorga plena protección frente a terceros y es necesaria para realizar cualquier acción legal futura contra el inquilino en caso de impago.
4. ¿Qué ocurre con la fianza?
La fianza depositada por el inquilino en el organismo correspondiente (como el IVIMA en Madrid) debe seguir vinculada al contrato. El heredero no debe pedir una nueva fianza al inquilino, sino realizar el cambio de titularidad del depósito administrativo.
El apoyo necesario
Gestionar un piso alquilado tras una herencia requiere un equilibrio entre el respeto a los derechos del inquilino y la protección del nuevo patrimonio. La falta de comunicación o el desconocimiento de la ley pueden bloquear la posesión del inmueble durante años.
Para evitar conflictos y asegurar que todos los pasos se dan con firmeza legal, la recomendación es acudir a despachos especializados. En JC Serrano Abogados encontrará el apoyo necesario para tramitar su herencia y gestionar sus activos inmobiliarios con total seguridad jurídica.
