El Tribunal Supremo ha abordado, en su sentencia nº 620/2026, la nulidad del procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración que pretendan publicitarse mediante plataformas digitales, regulado en el Real Decreto 1312/2024 de 23 de diciembre, al considerar que el Estado carece de título competencial para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos existentes respecto a la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos.
La Generalitat Valenciana recurrió esta norma estatal por la que se regula el procedimiento de Registro Único de arrendamientos, y se crea la ventanilla única digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
La sentencia del Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso, anulando únicamente aquellos preceptos por los que se crea el llamado “registro único de arrendamientos” y sin embargo desestima el recurso en lo referente a las disposiciones que regulan la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos.
El tribunal comienza por reconocer que existe “una creciente preocupación, tanto a nivel de la Unión Europea como a nivel nacional, por el alquiler de alojamientos de corta duración que utilizan los servicios de las plataformas en línea”, y que se intenta poner freno a los abusos que se vienen produciendo en la utilización de esta modalidad de arrendamiento para eludir la normativa estatal sobre los alquileres de larga duración o las normativas autonómicas sectoriales sobre alquileres turísticos creadas por las Comunidades Autónomas.
Asimismo, refleja que se ha producido un aumento constante de esta modalidad de arrendamientos con incidencia en la disminución del número de viviendas destinadas a arrendamientos de larga duración y el consiguiente aumento del precio de los alquileres y de la vivienda en las ciudades, generando problemas de acceso a la vivienda y el progresivo desplazamiento de los residentes habituales a otras zonas, con la consiguiente incidencia en la vida de los ciudadanos y en la composición social y cohesión vecinal de determinados barrios.
Esta situación determinó que en la Unión Europea se dictase el Reglamento UE 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, en el que se establecen normas armonizadas con respecto al sistema de registro y a los requisitos para el intercambio de datos relativos a las plataformas en línea de alquiler de corta duración.
El Real Decreto impugnado afirma que se dicta en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028, pero la sentencia del Tribunal Supremo entiende que si bien la norma europea obliga a acomodar los sistemas de registro e información existentes respecto de los arrendamientos de corta duración a las previsiones del Reglamento, lo que no establece es que el procedimiento de registro establecido en un Estado miembro deba ser nacional, ni por supuesto incide en el régimen de distribución del competencias existente en los Estados miembros.
El núcleo del debate se centra en determinar si el Estado tiene o no titulo competencial para dictar esta norma, llegando a la conclusión el tribunal que no lo tiene en determinados aspectos.
A tal efecto analiza diferentes títulos competenciales: legislación civil y ordenación de los registros e instrumentos públicos (art. 149.1.18 CE), condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales (art. 149.1.1 CE), bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica (art. 149.1.13 CE) estadísticas para fines estatales (art. 149.1.31 CE). Y rechaza que la regulación exhaustiva del nuevo registro único a nivel nacional tenga cobertura en ninguno de ellos.
La sentencia considera que no estamos ante una regulación sustantiva de los arrendamientos de corta duración ni el procedimiento de registro establecido tiene por objeto inscribir un contrato de arrendamiento ni cargas o limitaciones del dominio para que surtan efectos contra terceros, sino que se trata de un procedimiento de registro único en relación con los inmuebles, o partes de los mismos, que permite obtener un numero de registro como requisito necesario para poder ofertar un servicio de alquiler o arrendamiento de corta duración mediante plataformas en línea, sin que el título competencial del artículo 149.1.8 CE (en lo relativo a la ordenación de los registros públicos), sea idóneo para regular un procedimiento y una inscripción de estas características.
También descarta que pueda ampararse en el título “Bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica” (art. 149.1.13 CE), pues se considera que la regulación excede de lo que constituyen unas “bases” o “medidas de coordinación” concretas, para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos existentes respecto a la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos.
Se admite, sin embargo, la competencia del Estado para regular la ventanilla única digital, la coordinación de ventanillas, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y con fines estadísticos, utilizando sus competencias de “coordinación de la planificación general de la actividad económica (art. 149.1.13 CE) y “estadística para fines estatales” (art. 149.1 31 CE).
Foto: Ayuntamiento de Madrid.
