¿Cómo perjudica la limitación de los precios del alquiler a las peronas que buscan piso?

por Jesús Martínez Caja, gerente de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias.

A la espera de que se publique el Índice de precios de alquiler por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en el que se basará la anunciada limitación de los precios, no podemos más que mirar con ojo de águila cómo esta medida afectará a los ciudadanos españoles.

Si este índice analiza, por una parte, las rentas de las personas que han generado ingresos alquilando sus viviendas y. por otra, tal y como se ha puesto de manifiesto, lo cruza con las características catastrales de las viviendas alquiladas ¿se supone que se llegará a una mejor conclusión?

En la última recta de 2019, los precios del alquiler en España subieron un 1,4% y eso no es nada en comparación a los incrementos que previsiblemente se darían tras la implantación de esta nueva medida.

Y decimos previsiblemente porque en otros países europeos ya han aprobado medidas como esta y los resultados no han sido los esperados. Deberíamos Es el caso de Alemania y Francia, que hace años adoptaron esta medida para evitar el boom en los precios del alquiler y que empiezan a vislumbrar las consecuencias negativas de su decisión. En Paris se ha paralizado la medida y en Alemania la Federación Alemana de Inquilinos concluyó que no había funcionado y que entre el 60 y 95% de los alquileres sobrepasaban los límites, según la ciudad que se tratara.

En Berlín, concretamente, se ha suscitado un litigio entre el Estado Federal y Gobierno por cuestiones competenciales que ponen en cuestión la constitucionalidad de la limitación de los precios por parte de la Ciudad. De la misma forma pasará en Madrid, donde Ayuntamiento y Comunidad ya han anunciado medidas judiciales si se conculcan sus competencias en materia de vivienda. Como siempre, los principales afectados son los ciudadanos de a pie, que suman una traba más a su esfuerzo por encontrar buenas condiciones para acceder a una vivienda de calidad.

Pero ¿cómo les perjudica la medida concretamente?

Si tuvieras una vivienda disponible para alquilar que, fuera cual fuera su estado, pudieras arrendarla al mismo precio que otra vivienda en el mismo edificio que está en muy buen estado ¿te molestarías en acondicionarla para que estuviera al mismo nivel que la de tu vecino? Lo mismo que has respondido tú, lo han pensado ya muchos arrendatarios. Ante esta situación, quien busque piso en alquiler se podrá encontrar con viviendas menos cuidadas. La oferta proporcionará pisos en desiguales condiciones respecto a su estado que se alquilarán al mismo precio.

Como propietario, no poder poner el precio que quieres a tu vivienda provocará una fuga de viviendas en alquiler. Así, tanto los propietarios como las promotoras destinarán la mayoría de viviendas a la venta, provocando escasez de propiedades en alquiler subirá el precio del alquiler en general. En París bajó la oferta de viviendas en alquiler en un 15% en dos años.

Aquí entra en juego otro de los puntos más polémicos: podrían surgir problemas de sobreprecios que se cobrarían en dinero negro para enriquecerse al margen de la ley. Tenemos el paradigma en las viviendas protegidas.

El mercado inmobiliario tiende a autorregularse y, por tanto, es mejor opción construir viviendas para diversificar la oferta y conseguir que bajen los precios en vez de limitarlos. Y, sobre todo, lo que hace falta es mucha más vivienda pública en régimen de arrendamiento. En Madrid hay apuntadas 23000 personas para 163 viviendas ubicadas en 14 distritos diferentes. Esto no es de recibo. Algunas Comunidades están comprando promociones a SAREB para arrendamiento social. Ese puede ser el camino donde sea posible, mucho menos costoso y más rápido que promover viviendas nuevas.

En un corto periodo de tiempo, si se adopta esta medida de limitar los precios del alquiler, empezaremos a vislumbrar las consecuencias negativas y entonces compararemos la situación con las de nuestros países vecinos y nos daremos cuenta de que nos ha pasado lo mismo, ¿será tarde para rectificar?