La FRAVM propone crear una tasa turística regional y una moratoria de licencias hoteleras en el distrito Centro

  • Las medidas forman parte de un paquete de propuestas para poner freno a la turistificación y a la proliferación descontrolada de viviendas turísticas.
  • Estas afectan a los ámbitos central, regional y municipal y pretenden dar respuesta a los enormes problemas que estos fenómenos están generando en algunos barrios de la capital.
  • La actual reforma del decreto sobre alojamientos turísticos aparece como una oportunidad para regular adecuadamente el sector.
  • Más allá de la normativa, lo importante es la vigilancia, el control y el castigo de las conductas ilegales que generen molestias en el vecindario, sostienen las asociaciones vecinales.

Las Letras, Embajadores, Austrias, Cortes, Chueca, Universidad, Justicia… son barrios de la almendra central madrileña que hoy se enfrentan a un problema común: el crecimiento descontrolado de las viviendas turísticas y la turistificación. Un fenómeno que actualmente está provocando importantes conflictos de convivencia y, más allá de este hecho, la progresiva expulsión de muchos vecinos y vecinas residentes, que se ven incapaces de asumir el actual encarecimiento de los precios.

Las asociaciones vecinales de estas zonas llevan meses alertando de un proceso que corre el riesgo de transformar “el Centro en un gran parque temático” y, para ponerlo freno, han protagonizado diversas protestas e impulsado denuncias contra establecimientos turísticos irregulares y molestos.

En esta línea, la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM), ha elaborado un completo documento en el que, además de analizar la evolución del turismo en la capital, recoge una batería de propuestas destinadas a minimizar su impacto negativo y a regular los alojamientos turísticos.

El texto, que ha sido remitido a todos los grupos políticos con representación en la Asamblea de Madrid y en el Ayuntamiento de la capital, así como a los directores generales de Turismo de la Comunidad y del Consistorio, incluye sugerencias que afectan a los ámbitos central, autonómico y municipal.

Entre estas, destaca la implantación de una tasa turística regional, siguiendo el modelo que ya funciona en Cataluña y Baleares. Se trataría de una tasa de carácter finalista (que revertiría en la recuperación del patrimonio natural, histórico, artístico y cultural), de entre 0,5-2 euros por persona y noche (1 euro para viviendas turísticas), que recaería sobre los visitantes mayores de 16 años, con un límite de siete días y un descuento del 50% en temporada baja. Además, se podría aplicar un recargo en el distrito Centro, el más afectado por la turistificación.

Por poner un ejemplo, se calcula que en 2016 Airbnb gestionó más de 90.000 reservas de viviendas turísticas en este distrito, lo que supone que se alojaron más de 200.000 personas.

Siguiendo en el plano regional, la FRAVM hace una lectura muy crítica del Decreto 79/2014 que regula los apartamentos y las viviendas de uso turístico, aunque el problema fundamental es su falta de aplicación hasta la fecha. “Sencillamente, el sector funciona al margen del Decreto”, indica Vicente Pérez Quintana, responsable de Urbanismo y Vivienda de la FRAVM y autor del informe.

En estos momentos, la norma se encuentra en proceso de revisión, pero los cambios propuestos por el Gobierno regional “no apuntan en una dirección muy alentadora”. “Parece apostar por una mayor regulación la actividad pero, en la práctica, con las modificaciones previstas será más fácil instalarse”, sostiene Pérez Quintana, antes de insistir que “lo peor es que sigue sin plantear medidas para asegurar la aplicación del Decreto”.

Así, la FRAVM propone, entre otras muchas cosas, un refuerzo de “los servicios de vigilancia e inspección dependientes de la Comunidad de Madrid”, la firma de “convenios de colaboración con los ayuntamientos (especialmente con el de Madrid) para incorporar los propios servicios municipales de inspección y de disciplina urbanística” y, por supuesto, la “aplicación del régimen sancionador”.

Respecto a las exigencias sobre las viviendas plantea “la obligación de comunicar a la comunidad de propietarios la apertura de una vivienda turística, la aplicación de normas exigibles a establecimientos análogos en materia de salud e higiene alimentaria, así como otros requisitos de sentido común como alumbrado de emergencia, extintores, seguro de responsabilidad civil y de colectividades o una placa distintiva con el número de registro del alojamiento turístico”.

Por otro parte, las viviendas no residenciales que se alquilan por habitaciones no deberían considerarse como viviendas turísticas, porque “son en puridad pensiones”, y se les debería aplicar por tanto la norma correspondiente.

El Ejecutivo regional ha propuesto que las comunidades de propietarios tengan la facultad de prohibir la apertura de una vivienda de uso turístico en sus inmuebles, pero esto, que ha tenido mucho ruido mediático, ya se puede hacer en virtud de la Ley 49, 160 de Propiedad Horizontal (LPH), siempre que se modifiquen los estatutos que rigen la comunidad.

“El problema es que esa facultad choca con la regla de la unanimidad exigible para cualquier cambio estatutario: es evidente que los propietarios que tengan pisos turísticos votarán siempre contra un cambio en los estatutos de la comunidad que dificulte su negocio. Por otro lado, la LPH en su artículo 7.2 otorga a las comunidades la facultad de requerir al dueño de un piso o local el cese de actividades dañosas para la finca, de tal forma que si el propietario se niega, la comunidad puede acudir a los tribunales, un camino que, cuando se inicia, a menudo se convierte en un auténtico vía crucis de consecuencias nada claras”, explican desde la FRAVM.

Por todo ello, la FRAVM propone una serie de cambios en la LPH y otras medidas destinadas a “empoderar a las comunidades de propietarios y facilitar su actuación, teniendo en cuenta además el interés de las personas inquilinas. Cambios como la obligación de los dueños de los pisos turísticos de comunicar las medidas que van a adoptar para evitar molestias al vecindario o el derecho de las comunidades de requerir el fin de la actividad en el caso de que se incumplan aquellas”.

Por otro lado, “si las viviendas turísticas hacen un uso mayor de los servicios comunes (ascensores, portería, etc), sus propietarios deberán contribuir con cuotas superiores; además, estos deberán sufragar íntegramente las inversiones que deban realizar en los edificios para adaptarlos a la actividad de los alojamientos turísticos”.

La FRAVM sugiere también que “los inquilinos puedan dirigirse a las comunidades o a sus propietarios para solicitar su intervención y protección cuando sus derechos y bienestar se vean lesionados por el funcionamiento de las viviendas turísticas, algo muy habitual en nuestros tiempos”.

En el ámbito estatal, la federación ciudadana vuelve a insistir en la necesidad de que la Agencia Tributaria “despliegue los medios precisos para perseguir el fraude, tanto en IVA como en IRPF”, tan habitual en el negocio de los pisos turísticos. “De nada sirven las amenazas que cada cierto tiempo se trasladan a los medios de comunicación si luego no se persigue ni amonesta a nadie”, sostiene Pérez Quintana.

La FRAVM considera que otra de las normas esenciales para abordar el fenómeno, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que “debería definir de forma más precisa qué se entiende por vivienda turística, recogiendo la variada casuística”, tendría que “establecer la capacidad de los ayuntamientos para ordenar la suspensión del crecimiento o incluso el decrecimiento del volumen de pisos turísticos y, en su caso, de alojamientos hoteleros (..) cuando el avance de aquellos haga disminuir de manera significativa el parque de viviendas destinadas a residencia habitual o cuando dicho avance genere procesos de turistificación de ámbitos residenciales consolidados, algo que, como todos sabemos, está sucediendo ahora mismo en el centro de la capital”.

Moratoria en el ámbito municipal

Y por ello, en su documento la federación propone al Ayuntamiento de Madrid una “moratoria en la concesión de nuevas licencias de apertura de plazas hoteleras, al menos durante el tiempo que dure la necesaria redacción y aprobación de un plan especial de ordenación turística de la ciudad”. La moratoria, circunscrita al distrito Centro, “debería aplicarse a la par que se regularizan las viviendas turísticas que en la actualidad son alegales o ilegales, resolviendo, según los casos, el cierre o la concesión del permiso para actuar”.

En el ámbito municipal, la FRAVM dedica todo un capítulo en su informe a “medidas urgentes sobre el ocio nocturno, un elemento que frecuentemente altera la buena convivencia en los barrios del centro capitalino. Aquí las propuestas son conocidas y pasan por un control real de las actividades ilegales y que generan malestar entre el empresariado y vecinos (lateros, locales ilegales, terrazas sin permiso…), una moratoria inmediata de la declaración responsable y una intervención policial más eficaz, entre otras cuestiones”.

Por último, la FRAVM recuerda en su documento que “muchos de los problemas derivados de los pisos turísticos se reducirían si tuviéramos una ley autonómica que garantice el derecho a la vivienda de todos los madrileños y madrileñas, que es precisamente lo que se propone en la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) que, después de reunir 77.000 firmas, se halla en la Asamblea de Madrid a espera de ser debatida y votada”.

En la misma línea pero en el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos estatal, la FRAVM propone la regulación de los índices de precios de referencia del alquiler (IPRA), dando continuidad y amplitud a una iniciativa de la Generalitat catalana. El IPRA, de carácter orientativo, tendría como objetivo frenar el crecimiento de las rentas, sobre todo en las grandes ciudades, y sirve para identificar los casos que rompen el techo del mercado, así como los casos trampa (como exigir un alquiler muy superior a los vigentes en el mercado con la intención de espantar a los potenciales inquilinos).

Documento Alojamiento turístico en la Comunidad de Madrid: propuestas de la FRAVM en el siguiente enlace: descarga.

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