La Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM), que coordina a cerca de 300 organizaciones de la región, ha presentado públicamente en el Espacio Vecinal Paco Caño una actualización de su estudio sobre las Viviendas de Uso Turístico (VUT). La principal conclusión del documento, titulado «El impacto de las viviendas de uso turístico (VUT) en la ciudad de Madrid», es que las recientes herramientas normativas implementadas por las administraciones —como el Plan Reside del Ayuntamiento o las modificaciones en los decretos autonómicos— no han conseguido frenar la expansión de esta actividad comercial ni recuperar inmuebles para el mercado residencial convencional.
A partir de las métricas extraídas de la plataforma Inside Airbnb, el informe cifra en más de 16.000 los pisos turísticos que operan en la capital española. En términos de distribución, el impacto se concentra de forma especialmente visible en el distrito Centro, donde las VUT absorben el 10,36% del parque total de viviendas principales (lo que equivale a una de cada diez). Asimismo, este tipo de alojamiento representa ya el 40,57% de los inmuebles no principales de dicha demarcación.
Altas tasas de irregularidad y concentración profesional
El dossier de la federación vecinal pone el foco en los niveles de clandestinidad del sector, señalando que el 91% de los pisos turísticos activos en el municipio carece de la documentación legal obligatoria. Esta tendencia se ve respaldada por las propias estadísticas del Plan de Inspección Urbanística del Ayuntamiento de Madrid, las cuales constatan que el 94,45% de las viviendas evaluadas por los técnicos municipales ejercía la actividad comercial sin disponer del título habilitante urbanístico exigido por la normativa local.
El estudio estadístico también refleja un cambio estructural en el modelo de propiedad, alejándose del concepto original de economía colaborativa entre particulares. Actualmente, el 75,2% de la oferta disponible en las plataformas de comercialización se encuentra gestionada por «multianfitriones», es decir, inversores o empresas que tutelan carteras con múltiples inmuebles de forma simultánea. Dentro de este grupo, la FRAVM identifica un núcleo de explotación intensiva compuesto por 5.528 anuncios que aúnan un uso frecuente, arrendamiento de propiedades enteras, estancias de corta duración y perfiles profesionales coordinados.
A pesar de las restricciones teóricas, la actividad comercial real de estos alojamientos experimentó un incremento del 15,5% durante el último año, mientras que el volumen bruto de anuncios acumuló un repunte del 17,7% en el cómputo de los últimos tres ejercicios.
Desplazamiento geográfico y nuevas fórmulas contractuales
Si bien el distrito Centro aglutina la mayor presión con 7.128 anuncios activos —lo que se traduce en una densidad de 48,71 alojamientos por cada 1.000 residentes y supone el 44,5% del total de la urbe (con 5.732 pisos completos)—, el fenómeno muestra una consolidación expansiva hacia otras zonas periféricas y áreas residenciales integradas en la almendra central. Los distritos de Tetuán (1.031 anuncios), Salamanca (998) y Arganzuela (826) registran incrementos significativos, detectándose una correlación directa con los ejes de las líneas 1, 3 y 5 de Metro de Madrid, así como con las áreas de influencia del aeropuerto.
Por otra parte, el informe advierte de la aparición de una estrategia de adaptación frente al endurecimiento de los controles institucionales, consistente en un trasvase de inmuebles hacia el mercado del alquiler de temporada o el arrendamiento por habitaciones. Según denuncia el colectivo vecinal, se trata de una reconversión ficticia bajo una cobertura jurídica diferente, puesto que los alojamientos mantienen la misma tipología de precios elevados por noche, se dirigen a un público mayoritariamente internacional y siguen bajo la tutela de gestores profesionales, eludiendo la finalidad de proporcionar arrendamientos estables a largo plazo.
Medidas urgentes solicitadas por el tejido vecinal
Ante el escenario descrito, la FRAVM ha trasladado una serie de requerimientos a las administraciones competentes con el objetivo de priorizar la recuperación habitacional estable por encima del desarrollo de marcos normativos formales:
- Plan de disciplina urbanística: Exigen la clausura inmediata y el cese de actividad de cualquier piso que no cuente con licencia urbanística, haciendo corresponsables de las sanciones tanto a los propietarios de los inmuebles como a las agencias comercializadoras.
- Control del fraude en arrendamientos temporales: Solicitan la obligatoriedad de aportar justificaciones documentales explícitas y causas Tasadas (como motivos laborales o académicos constatables) para validar cualquier contrato de temporada y evitar el cambio de calificación contractual.
- Fiscalización del Plan RESIDE: Advierten del riesgo de que la prohibición de alojamientos turísticos dispersos actúe como incentivo para que fondos de inversión procedan al vaciado completo de edificios residenciales con el fin de transformarlos de forma íntegra en bloques hoteleros o vacacionales.
- Coordinación y trazabilidad de datos: Reclaman el establecimiento de un sistema de cruce de datos automatizado y vinculante entre el Ayuntamiento de Madrid, la Comunidad de Madrid y las plataformas digitales para dar de baja de forma ágil e inmediata las ofertas que incurran en irregularidades.
