Madrid ha vivido el invierno más lluvioso de los últimos quince años. Entre enero y febrero de 2026 se acumularon 234 litros por metro cuadrado en la España peninsular, el doble de lo habitual para esos meses, y en la capital las precipitaciones del invierno meteorológico superaron en un 191 % la media. Siete borrascas de gran impacto han dejado su huella en la ciudad y, aunque el cielo ya se despeja, las consecuencias en miles de viviendas están lejos de desaparecer.
En barrios como Lavapiés, Malasaña, Chamberí o La Latina, donde gran parte de los edificios supera los sesenta años de antigüedad, las humedades son un problema recurrente que se intensifica después de episodios prolongados de lluvia. A diferencia de las construcciones modernas, estos inmuebles carecen en muchos casos de barreras impermeables en sus cimientos, lo que los convierte en auténticas esponjas cuando el subsuelo se satura de agua.
Este artículo analiza por qué los edificios antiguos de Madrid son especialmente vulnerables a las humedades tras períodos de fuertes lluvias, qué tipos de humedad son más frecuentes, cómo detectarlas a tiempo y qué soluciones profesionales existen para atajarlas de forma definitiva.
Por qué Madrid es especialmente vulnerable a las humedades tras las borrascas
El invierno más lluvioso en quince años
Enero de 2026 fue el mes más lluvioso del último cuarto de siglo en Madrid, con registros que alcanzaron los 119 litros por metro cuadrado, un 85 % por encima de la media del período 1991-2020 según datos de la AEMET. A ello se sumó un febrero igualmente extremo, con la sucesión de borrascas Goretti, Harry, Ingrid, Joseph, Kristin, Leonardo y Marta, que convirtieron este inicio de año en el de mayor número de ciclones de gran impacto desde que se implantó el sistema de nomenclatura en la temporada 2017-2018.
Cuando las lluvias cesan, la percepción ciudadana es que el problema ha terminado. Pero el agua que se ha infiltrado en el terreno permanece durante semanas o meses, especialmente en zonas urbanas donde la impermeabilización del suelo por asfalto y hormigón reduce la evaporación natural y fuerza al agua a buscar vías de salida a través de cimientos y muros.
El factor del subsuelo madrileño
Madrid se asienta sobre un terreno arcilloso en gran parte de su extensión. La arcilla tiene una capacidad de retención de agua muy elevada, lo que significa que tras períodos de lluvias intensas el subsuelo tarda mucho más en secarse que en zonas con terrenos arenosos o rocosos. Esta característica geológica explica por qué muchos vecinos del centro de la capital empiezan a notar manchas de humedad en las paredes semanas después de que haya dejado de llover.
En los edificios construidos antes de los años 70, la ausencia de láminas impermeables entre los cimientos y los muros permite que el agua ascienda libremente por los poros de la piedra y el ladrillo. Este fenómeno, conocido como capilaridad, puede hacer que la humedad trepe hasta un metro o metro y medio por encima del nivel del suelo, deteriorando yesos, pinturas y revestimientos a su paso.
Tipos de humedades más frecuentes en edificios antiguos de Madrid
No todas las humedades son iguales ni requieren el mismo tratamiento. Identificar correctamente el tipo de humedad es el primer paso para encontrar una solución eficaz.
Humedades por capilaridad
Son las más habituales en plantas bajas y semisótanos de edificios antiguos. El agua del subsuelo asciende por los materiales porosos de los muros — piedra, ladrillo macizo, mortero de cal — de forma similar a como el agua sube por un terrón de azúcar cuando se sumerge parcialmente.
Se reconocen por las manchas horizontales y uniformes en la parte baja de las paredes, que suelen ir acompañadas de eflorescencias salinas (depósitos blanquecinos), desprendimiento del yeso y un olor persistente a humedad. En Madrid, este problema se acentúa en los distritos Centro, Arganzuela y Tetuán, donde abundan las fincas de principios del siglo XX con cimentaciones de mampostería sin impermeabilizar.
Humedades por filtración
Aparecen cuando el agua de lluvia penetra directamente a través de grietas en fachadas, juntas deterioradas, cubiertas en mal estado o carpinterías deficientes. A diferencia de la capilaridad, las filtraciones se manifiestan normalmente en la parte alta de las paredes o en el techo, y su aparición suele coincidir con los episodios de lluvia.
Tras un invierno como el que ha vivido Madrid, las filtraciones son especialmente frecuentes en edificios con fachadas de ladrillo visto que no han recibido mantenimiento en décadas, así como en azoteas y terrazas con impermeabilización deteriorada.
Humedades por condensación
Se producen cuando el vapor de agua del interior de la vivienda se condensa al entrar en contacto con superficies frías. Son habituales en viviendas mal ventiladas, especialmente en dormitorios y baños sin ventilación directa al exterior.
En Madrid, el contraste térmico invernal — con temperaturas exteriores que han llegado a descender por debajo de los -2 °C durante las olas de frío de enero — favorece especialmente este tipo de humedad. Los edificios antiguos con escaso aislamiento térmico son los más afectados, ya que sus muros actúan como puentes térmicos donde la condensación se produce con facilidad.
Señales de alarma: cómo detectar humedades a tiempo
La detección temprana es clave para evitar daños mayores y reducir el coste de la reparación. Estas son las señales a las que conviene prestar atención después de un período de lluvias intensas como el que ha vivido Madrid:
La pintura que se abomba o se desprende en la parte inferior de las paredes suele ser el primer indicio de capilaridad. Las manchas oscuras con forma irregular que aparecen de repente tras una tormenta apuntan a una filtración activa. El vaho constante en las ventanas por la mañana, aunque no haya llovido, indica un problema de condensación.
Además, hay señales menos evidentes que no se deben ignorar: un olor persistente a moho en habitaciones que antes no lo tenían, la aparición de puntos negros (colonias de hongos) en las esquinas superiores de las paredes o un aumento inexplicable del consumo energético en calefacción, ya que las paredes húmedas pierden capacidad de aislamiento térmico.
Cuando se detecta cualquiera de estas señales, lo recomendable es solicitar un diagnóstico profesional. Un error frecuente es intentar solucionar el problema pintando encima con pintura antihumedad, algo que solo enmascara el síntoma sin abordar la causa y que, en el caso de la capilaridad, puede incluso agravar la situación al sellar la superficie e impedir la evaporación.
Soluciones profesionales para edificios con historia
Inyecciones de resina para humedades por capilaridad
Es el tratamiento de referencia para cortar el ascenso de agua por los muros. Consiste en realizar perforaciones en la base del muro siguiendo un patrón específico y luego inyectar resinas hidrófugas que crean una barrera química horizontal, impidiendo el paso del agua.
Este método resulta especialmente adecuado para edificios antiguos porque no requiere obras invasivas que puedan comprometer la estructura original. El proceso se realiza desde el interior del inmueble, sin necesidad de levantar suelos ni demoler muros, y los resultados son visibles a partir de las primeras semanas, aunque la desecación completa del muro puede tardar entre tres y seis meses dependiendo de su grosor y grado de saturación.
Según los datos de especialistas en tratamiento de humedades, en aproximadamente el 85 % de los casos de capilaridad, las inyecciones de resina son la solución más eficaz. Para el porcentaje restante se recurre a soluciones complementarias como la electroósmosis o los drenajes perimetrales.
Impermeabilización de fachadas y cubiertas
Para las humedades por filtración, la solución pasa por reparar o renovar la impermeabilización exterior del edificio. Esto puede implicar desde el sellado de grietas y la renovación de juntas hasta la aplicación de revestimientos hidrófugos en toda la fachada o la sustitución de la membrana impermeabilizante de la cubierta.
En edificios históricos protegidos — frecuentes en el distrito Centro de Madrid —, estos trabajos deben respetar las normativas de protección del patrimonio, lo que a menudo exige materiales y técnicas específicas que encarecen la intervención pero garantizan la conservación del aspecto original.
Sistemas de ventilación y control de condensación
Para las humedades por condensación, la instalación de sistemas de ventilación mecánica controlada (VMC) con recuperación de calor es la opción más eficiente. Estos sistemas renuevan el aire interior sin provocar pérdidas energéticas significativas, manteniendo los niveles de humedad relativa por debajo del 60 %, umbral a partir del cual proliferan los mohos.
En viviendas de edificios antiguos donde no es posible instalar un sistema centralizado, existen alternativas como los extractores higrorregulables en baños y cocinas o los deshumidificadores de alta eficiencia con drenaje continuo.
¿Cuánto cuesta reparar las humedades en Madrid?
El coste varía enormemente en función del tipo de humedad, la superficie afectada y el estado del edificio. A modo orientativo, estos son los rangos habituales en Madrid para 2026:
El tratamiento de humedades por capilaridad mediante inyecciones de resina oscila entre 2.500 y 5.000 euros para una vivienda de unos 100 metros cuadrados con afectación moderada. El precio se calcula habitualmente por metro lineal de muro tratado. Consultar un presupuesto para reparar humedades por capilaridad detallado permite conocer los factores que influyen en el coste final, como el grosor del muro, la composición del material o el grado de saturación.
Las reparaciones por filtración varían entre 1.800 y 4.000 euros dependiendo del origen y la extensión del problema, pudiendo incrementarse significativamente si requieren actuación en la cubierta del edificio.
Los tratamientos de condensación suelen ser los más asequibles, con costes que van de los 1.500 a los 3.000 euros, e incluyen normalmente la instalación de ventilación mecánica y, en algunos casos, la mejora del aislamiento térmico en los puntos más críticos.
Es importante tener en cuenta que, en comunidades de vecinos, el coste de las reparaciones que afectan a elementos comunes — cimientos, fachadas, cubiertas — se reparte entre todos los propietarios según su coeficiente de participación, lo que reduce considerablemente el desembolso individual.
Prevención: qué hacer antes de que el problema se agrave
Aunque no todas las humedades pueden prevenirse, especialmente en edificios antiguos donde las deficiencias constructivas son inherentes, hay medidas que reducen significativamente el riesgo.
Mantener limpios los canalones y bajantes del edificio es fundamental para evitar que el agua de lluvia se acumule en zonas no previstas. Un canalón obstruido puede derivar grandes cantidades de agua hacia la fachada o los cimientos, provocando filtraciones y acelerando los procesos de capilaridad.
Ventilar la vivienda a diario durante al menos diez minutos, incluso en invierno, ayuda a evacuar el exceso de humedad generado por la cocina, el baño y la propia respiración de los ocupantes. Este hábito simple reduce drásticamente el riesgo de condensación.
Vigilar periódicamente el estado de las juntas de fachada y la impermeabilización de terrazas y cubiertas permite detectar deterioros antes de que se conviertan en vías de entrada de agua. En las comunidades de propietarios, incluir una inspección anual de estos elementos en el plan de mantenimiento del edificio es una inversión que previene reparaciones mucho más costosas.
Por último, ante cualquier sospecha de humedad, actuar con rapidez es determinante. Una mancha pequeña tratada a tiempo puede resolverse con una intervención menor, mientras que una humedad ignorada durante meses puede derivar en daños estructurales, aparición de moho con riesgo para la salud y una factura de reparación varias veces superior.
Preguntas frecuentes
¿Es normal que aparezcan humedades semanas después de que haya dejado de llover?
Sí, es completamente normal y, de hecho, muy frecuente. El agua que se infiltra en el subsuelo durante los episodios de lluvias tarda tiempo en ascender por los muros por capilaridad. En terrenos arcillosos como el de Madrid, pueden pasar entre dos y seis semanas desde el fin de las lluvias hasta que las manchas de humedad se hacen visibles en el interior de la vivienda.
¿Cómo puedo saber si la humedad de mi casa es por capilaridad, filtración o condensación?
La ubicación de las manchas es la primera pista. La capilaridad se manifiesta en la parte baja de las paredes con una línea horizontal más o menos uniforme. Las filtraciones aparecen normalmente en la parte alta o cerca de ventanas y suelen coincidir con episodios de lluvia. La condensación produce manchas difusas en esquinas y zonas con poca ventilación, y se acentúa en invierno. Un profesional con un higrómetro puede confirmar el diagnóstico midiendo la humedad en distintos puntos del muro.
¿Las inyecciones de resina dañan la estructura del edificio antiguo?
No. Es precisamente una de las técnicas más respetuosas con los edificios históricos. Las perforaciones son de pequeño diámetro (entre 10 y 14 mm), se realizan con taladros de bajo impacto y se sellan tras la inyección. El proceso no altera la capacidad portante del muro ni modifica su aspecto exterior, lo que lo hace compatible con edificios protegidos.
¿Quién paga las reparaciones de humedades en un piso de alquiler?
Según la legislación vigente, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden al propietario, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Las humedades por capilaridad, filtración o deficiencias estructurales son responsabilidad del arrendador. El inquilino debe comunicar el problema por escrito y el propietario tiene la obligación de actuar en un plazo razonable.
¿Cuánto tiempo duran los tratamientos contra la capilaridad?
Los tratamientos con inyecciones de resina actuales tienen una durabilidad estimada de entre 20 y 30 años, lo que los convierte en una solución a largo plazo. No obstante, factores como un ascenso extraordinario del nivel freático o reformas que perforen la barrera química pueden reducir su vida útil y requerir una nueva intervención localizada.
¿Las humedades pueden afectar a la salud de los habitantes?
Sí. La humedad sostenida favorece la proliferación de hongos como el Aspergillus y el Penicillium, cuyas esporas permanecen en suspensión en el aire y pueden provocar o agravar problemas respiratorios, alergias, asma y dermatitis. Los niños, las personas mayores y quienes tienen patologías respiratorias previas son los grupos más vulnerables. La OMS considera que los niveles de humedad relativa en interiores deben mantenerse entre el 40 % y el 60 % para garantizar un ambiente saludable.
Referencias
- AEMET — Análisis estacional de precipitaciones, invierno 2025-2026, estación Madrid Retiro.
- Vivir Ediciones — «Enero de 2026, el más lluvioso del último cuarto de siglo, según la Aemet».
- Vivir Ediciones — «La lluvia acumulada entre enero y febrero de 2026 en España duplica el promedio habitual».
- Ambientum — «2026: El año con más borrascas de gran impacto en España».
- Humedadcontrolada.com — «Humedad en viviendas y edificios históricos. Capilaridad».
- Dialnet — Tesis doctoral: «Metodología de diagnóstico de humedades de capilaridad ascendente y condensación higroscópica, en edificios históricos».
- OMS — Directrices sobre calidad del aire interior: humedad y moho (WHO Guidelines for Indoor Air Quality: Dampness and Mould).
