Tras varios años de incrementos generalizados en el precio del alquiler en Madrid, Engel & Völkers observa los primeros signos de una posible estabilización del mercado. “Los precios de salida siguen al alza, pero detectamos una menor disposición por parte de los inquilinos a asumir las cifras más elevadas, lo que alarga el proceso de cierre y provoca ajustes a la baja en el precio final”, explica Juan Uribe, Team Leader de Alquiler de Engel & Völkers Madrid.
Este fenómeno se refleja especialmente en inmuebles que superan ciertos umbrales de precio, donde la demanda empieza a mostrar resistencia. Aunque los precios siguen reflejando aumentos, en la realidad del mercado se aprecia un creciente número de contraofertas, una caída en la cantidad de propuestas y una negociación más activa por parte de los arrendatarios.
¿Qué tipo de piso se alquila más rápido?
No hay una zona única con mejor rotación, sino un cruce entre ubicación y precio. Inmuebles de hasta 3.000 euros al mes en zonas prime como Recoletos, Castellana o Almagro se alquilan rápidamente, gracias al interés tanto de clientes locales como de expatriados con alto poder adquisitivo. Pero también destacan “las viviendas bien ubicadas dentro de la M-30 con precios por debajo de los 1.500 euros, que llegan a cerrarse en menos de 24 horas, especialmente si cuentan con dos dormitorios y están en buen estado», señala Uribe.
Respecto a la tipología más buscada, predominan los pisos de dos dormitorios con dos baños o baño más aseo, y una distribución eficiente, algo más valorado por los inquilinos que incluso los metros cuadrados. La demanda por pisos amueblados continúa en aumento, mientras que la plaza de garaje pierde relevancia para muchos clientes de Engel & Völkers. Extras como terraza, luz natural o una reciente reforma son también aspectos muy cotizados, aunque con frecuencia quedan relegados ante la presión del presupuesto.
| Evolución del precio del alquiler en Madrid | |||
| Distritos más demandados | Precio medio 2024 | Precio medio en septiembre 2025 | % Variación 9 meses |
| Salamanca | 28 | 30,6 | 9 |
| Chamberí | 27 | 29 | 7 |
| Centro | 25 | 27,4 | 10 |
| Chamartín | 24 | 27 | 13 |
| Moncloa-Aravaca | 23 | 24 | 4 |
| Tetuán | 22 | 23 | 5 |
| Arganzuela | 20 | 22 | 10 |
| Según las operaciones realizadas por Engel & Völkers en euros/m2 | |||
Diversificación del perfil: desde nómadas digitales hasta familias internacionales
El perfil de arrendatario en Madrid se ha diversificado y a la demanda habitual de estudiantes y jóvenes profesionales, se suma el crecimiento de los nómadas digitales y de familias extranjeras que se instalan en Madrid con fondos propios, muchas veces por motivaciones empresariales o personales. “Vemos cada vez más familias, especialmente estadounidenses y latinoamericanas, que eligen Madrid como lugar de residencia, no necesariamente vinculadas a una empresa”, destaca Uribe.
En este sentido, cabe destacar que los arrendatarios internacionales continúan ganando peso. “Desde 2023 hemos visto cómo los clientes estadounidenses se consolidan como la segunda nacionalidad más activa tras los españoles”, explica Uribe. Mientras en 2023 representaban el 6% de las operaciones de alquiler cerradas por la firma, en lo que va de 2025 ya suponen un 8%, a pesar de la reciente pérdida de valor del dólar frente al euro. Le siguen alemanes, italianos, franceses, mexicanos y colombianos.
La demanda se desplaza a las zonas colindantes
Los distritos más cotizados como Salamanca, Chamberí, Retiro y Justicia siguen concentrando buena parte de la demanda, pero los altos precios han impulsado un desplazamiento hacia zonas colindantes. Barrios como Cuatro Caminos y Castillejos en Tetuán, Prosperidad en Chamartín, Imperial en Arganzuela o Embajadores en el distrito Centro están ganando protagonismo como alternativas para quienes buscan buena conexión y calidad sin asumir las rentas más altas.
La escasez de oferta seguirá presente en 2026
La escasez de propiedades en alquiler sigue siendo uno de los grandes desafíos del mercado. Según Uribe, “el temor de los propietarios no es tanto a la okupación tradicional, sino a los inquilinos que, tras firmar un contrato legal, incumplen sus obligaciones y se acogen a legislaciones que dificultan la recuperación del inmueble”.
Casos reales de impagos prolongados o procesos judiciales complejos han generado una gran desconfianza, que lleva a muchos propietarios a no alquilar sus inmuebles, o a exigir garantías muy restrictivas, lo que reduce aún más la oferta disponible. Esta situación, en última instancia, alimenta la subida de precios y expulsa del mercado a perfiles solventes, pero sin garantías adicionales.
Para 2026, el director de alquileres de Engel & Völkers Madrid identifica dos posibles escenarios. El primero de ellos teniendo en cuenta la continua reducción en la oferta de inmuebles, donde el ligero valle actual podría revertirse en una nueva fase de incremento sostenido de precios. Y el segundo, si, por el contrario, mejora la disponibilidad de propiedades, donde el mercado podría entrar en una etapa de mayor equilibrio. Uribe puntualiza que el primer escenario es el más probable al no haber indicios que apunten hacia un aumento significativo de viviendas disponibles en el mercado.
“Lo que sí parece claro es que la demanda no da señales de disminuir, y que el desplazamiento hacia zonas más alejadas del centro se acentuará si los precios en el núcleo urbano siguen en niveles elevados”, concluye Uribe.
