La Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM) ha presentado un escrito de 13 alegaciones al Plan Especial relativo a la modificación del régimen de compatibilidad del uso terciario hospedaje en los ámbitos regulados por el grado 3.º de la Norma Zonal 9 y en las parcelas de uso cualificado industrial incluidas en ámbitos de uso global no industrial. La norma, promovida por el Ayuntamiento de Madrid, fue aprobada inicialmente por la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid el pasado 21 de mayo y se ha sometido al proceso de información pública.
La Federación Vecinal subraya que no mantiene una oposición abstracta a que determinados ámbitos industriales o terciarios sean sometidos a una revisión urbanística por presentar usos obsoletos, situaciones irregulares o una integración difícil con la ciudad consolidada. No obstante, recalca de forma tajante que dicha revisión no puede conducir automáticamente al hospedaje en un municipio que padece una fuerte presión residencial y sufre de una auténtica saturación de establecimientos hoteleros y turísticos en diversas zonas.
Ante este escenario, la FRAVM reclama la retirada del proyecto y una reformulación profunda del expediente para que incorpore una “evaluación territorial suficiente, límites efectivos, garantías de inspección, protección del suelo destinado a actividad económica, participación real de los barrios afectados y cautelas específicas frente a cualquier forma de residencialización encubierta”.
El riesgo de la «vivienda temporal de mercado»
El documento formulado por la Federación Vecinal destaca que la admisión genérica de todo el uso terciario hospedaje por parte del Ayuntamiento de Madrid resulta excesivamente amplia. Al permitir sin distinción modalidades que van desde hoteles convencionales hasta apartahoteles, pensiones, casas de huéspedes, alojamientos de media estancia o formatos de flex living y coliving, se desvirtúa la planificación de la ciudad.
La FRAVM advierte que el mercado utiliza estas nuevas denominaciones y formatos para que funcionen, en la práctica, como una «vivienda temporal de mercado» o una «residencia temporal», esquivando las cautelas urbanísticas históricas destinadas a frenar la expansión del uso residencial dentro de parcelas industriales o mixtas.
Asimismo, la Federación Vecinal rechaza el argumento municipal que justifica la medida como una fórmula para descentralizar el hospedaje fuera de las zonas más tensionadas. Según expone el escrito, descentralizar no equivale a ordenar mejor, sino que corre el riesgo de convertirse en una expansión territorial del mismo problema, trasladando los impactos sobre la vivienda, la convivencia y el espacio público a barrios habitados que cuentan con sus propias necesidades dotacionales y equilibrios urbanos.
Una ciudad ya saturada: el caso de Arganzuela y Barajas
Para fundamentar técnicamente su oposición, la FRAVM ha vinculado este Plan Especial con el diagnóstico de su Informe sobre viviendas de uso turístico y alojamiento temporal en Madrid de 2026. Los datos revelan la dispersión selectiva de esta problemática, registrando un suelo oficial de 12.637 viviendas de uso turístico según la Estadística Experimental del INE de noviembre de 2025. Sin embargo, la monitorización anual que realiza la federación a través de la iniciativa Inside Airbnb arroja una radiografía mucho más severa:
- 16.015 anuncios activos con reseñas verificadas en los últimos 12 meses.
- 10.120 alojamientos catalogados como frecuentes y recientes en las plataformas.
- 5.528 anuncios en el segmento intensivo, caracterizados por ofrecer la vivienda entera, exigir estancias inferiores a 30 noches, mantener una actividad frecuente y estar gestionados por profesionales con varios anuncios en su poder.
El análisis demuestra que el Plan Especial afecta de forma directa a distritos que coinciden con los ejes de expansión de la saturación temporal. El caso de Arganzuela es calificado como especialmente significativo al ser uno de los distritos incluidos en la reforma y registrar un volumen relevante de anuncios de viviendas de uso turístico exteriores a la almendra central. Del mismo modo, el escrito exige especial cautela sobre la incidencia del plan en Barajas y los ámbitos vinculados al entorno aeroportuario debido al crecimiento consolidado de estas modalidades híbridas de estancia flexible.
Defensa de los servicios urbanos y el comercio de proximidad
Otro pilar de las alegaciones de la FRAVM es el debilitamiento que supondrá la aplicación de las nuevas normas urbanísticas en el suelo destinado a actividad económica y servicios urbanos. La Federación Vecinal sostiene que Madrid necesita preservar parcelas para usos menos rentables que el alojamiento hotelero pero indispensables para la vida diaria de los barrios, tales como talleres de reparación, almacenamiento, distribución de proximidad, servicios técnicos o logística sostenible. Orientar estos suelos hacia apartahoteles o flex living eleva las expectativas de rentabilidad inmobiliaria de los promotores y desplaza las actividades productivas cotidianas. A esto se suma el impacto negativo sobre el comercio de proximidad (panaderías, farmacias, ferreterías o tiendas de alimentación), el cual depende de una población residente estable.
La implantación de estas plazas de hospedaje modifica la demanda en las plantas bajas de las calles, favoreciendo la sustitución del tejido comercial tradicional por servicios orientados exclusivamente a la población temporal, como la restauración de rotación, las franquicias o las consignas de equipajes.
Por todo ello, la FRAVM ha solicitado al Ayuntamiento de Madrid que no apruebe definitivamente el Plan Especial en sus actuales términos. Exige que sea reformulado para fijar límites máximos de plazas y edificabilidad por ámbitos, prohibir la explotación independiente de unidades para evitar fraudes, implementar un programa de seguimiento con una unidad municipal responsable y un registro público, y abrir un proceso complementario de participación ciudadana y debate territorial con sesiones informativas en las juntas municipales de los distritos afectados.
Foto: Ayuntamiento de Madrid.
