Las capitales europeas concentran cada vez un mayor déficit habitacional para la vivienda, y Madrid no es una excepción. Gracias a ello, y a factores económicos variados, la demanda de vivienda es cada vez mayor, algo que puede percibirse en el aumento de precios.
Panorama actual y situación del mercado
Si bien en la mayoría de los países de Europa se constatan déficits de viviendas pronunciados, ninguno de los miembros se encuentra en una situación tan complicada como en las grandes ciudades de España. Esto es especialmente cierto en la ciudad de Madrid, en la que, para cubrir el déficit, sería necesario lanzar al mercado miles de viviendas anualmente para satisfacer la demanda.
Asimismo, la situación económica se encuentra lejos de ser la ideal. En principio, la inflación reduce el poder adquisitivo y las condiciones financieras se endurecen. No obstante, la hipoteca a tipo variable sigue siendo una de las más accesibles, a pesar del aumento de los tipos de interés en la eurozona.
La demanda y el déficit de viviendas en la ciudad de Madrid son altos, pero se percibe una reducción en la contratación de hipotecas y la situación económica comienza a afectar el rendimiento de los bienes en el mercado. Por lo pronto, sería necesario cubrir un déficit de alrededor de 23 000 viviendas anualmente para satisfacer la demanda y alcanzar un equilibrio entre la oferta y la demanda.
Según los especialistas del sector, existe una porción significativa del mercado —alrededor de medio millón de casas—que se encuentra desvalorizada, por no encontrar una demanda específica, ya sea por su ubicación, por sus características constructivas o por no contemplar las necesidades de una familia promedio. Este fenómeno se percibe también en otros países como Alemania o el Reino Unido.
Si bien la demanda continúa siendo alta y la oferta reducida, los precios de la vivienda en la ciudad de Madrid presentan una curva de aumento mucho más pronunciada. Esto se debe a los distintos factores como la inflación y las políticas monetarias, lo que produce un aumento en las tasas de interés. Justamente por eso, se advierte que la inversión en inmuebles puede resultar muy lucrativa durante los próximos años.
El precio de la vivienda y la demanda
Como hemos mencionado, los precios de la vivienda aumentan significativamente año tras año; la crisis energética, el déficit habitacional y la inflación son los factores a los que puede atribuirse dicho aumento. Sin embargo, también puede mencionarse el aumento poblacional y la falta de creación de nuevas viviendas.
Según los referentes del sector, en Madrid el metro cuadrado se encuentra en casi 4000 euros, lo que representa un incremento de alrededor de ocho puntos frente al mismo periodo del año anterior. Frente a ello, la dependencia de los préstamos hipotecarios y las hipotecas para costear las propiedades de este tipo es cada vez mayor.
En cuanto a la distribución del aumento en el precio de la vivienda, esta se produce de manera homogénea en los distintos sectores residencias y zonas más alejadas de la capital: el precio es significativamente más alto en el centro de la ciudad, pero el desarrollo de condiciones para vivir en la periferia (infraestructura, servicios, teletrabajo) ofrece mayor rendimiento por el capital y los servicios de hipoteca.
Este incremento en el precio de la vivienda fue mayor durante la primera mitad del año respecto al mismo periodo del año anterior. En cuanto a los distintos tipos de vivienda y sus aumentos correspondientes, la vivienda nueva se encareció alrededor de un 10 %, mientras que la de segunda mano presentó un aumento del 8 %.
Caída en las operaciones de compraventa
Frente al aumento en los precios de la vivienda, las operaciones de compraventa perciben un retroceso. Si bien durante los primeros meses de 2022, este indicador demostraba una tendencia alcista en el volumen de operaciones, según los datos del Instituto Nacional de Estadística, esta tendencia parece haberse desacelerado y las proyecciones ya no son tan positivas.
En efecto, mientras que las proyecciones originales para el periodo en curso eran de una cantidad de 660 000 unidades vendidas, las últimas proyecciones fueron corregidas para fijar este valor alrededor de las 620 000 unidades. Y si bien esta disminución de la actividad comercial puede parecer leve, lo cierto es que se ajusta a las circunstancias económicas y financieras actuales.
Según los especialistas del sector inmobiliario, se advierte que, para 2023, este fenómeno será mucho más pronunciado, verificando una reducción del 11 % de la actividad o alrededor de 550 000 unidades vendidas.
Reducción en la solicitud de hipotecas
En la actualidad, la solicitud de hipotecas se encuentra en recesión debido a los incrementos del tipo de interés del Banco Central Europeo. Según los datos ofrecidos por el Banco de España, la mayor institución financiera de Europa implementó un aumento de 0,5 y 0,75 puntos en julio y septiembre, respectivamente. Esto representa un cambio fundamental de política monetaria con respecto a los tipos negativos instaurados para la recuperación tras la pandemia.
En este sentido, los tipos de interés ejercen una presión significativa sobre el coste de las hipotecas, tanto de tipo fijo como de tipo variable. Este tipo de política monetaria busca estabilizar la economía y reducir la incertidumbre financiera originada por la inflación y el aumento en el costo de prestar dinero en operaciones inmobiliarias e hipotecas.
El mercado hipotecario advierte que las condiciones impuestas por este tipo de políticas afectan de manera significativa el rendimiento de las hipotecas y reducen la disponibilidad de servicios financieros fundamentales para afrontar la compra de una vivienda. Por lo tanto, se establece una clara relación directa entre el aumento del euríbor y la reducción en la demanda de la vivienda en Madrid.
Es posible que la demanda y el precio se vean en retroceso durante el próximo año, por lo que se trata de una gran oportunidad para invertir en una vivienda antes de que esta recupere su valor real.
